Asiattomille asuntolainat saattavat tuntua heidän taloudellisen tulevaisuutensa monimutkaisimmalta esteeltä. Perinteiset ja epätavanomaiset lainat? Yksityinen asuntolainavakuutus? 30 vuoden asuntolaina? Terminologiaa on tarpeeksi pelotellakseen kaikkein parhaiten rahoitetuimmankin ensiasunnon ostajan. Onneksi kaikki tämä asuntolainaan liittyvä kieli on opittavissa pienellä vaivalla.

Jos haluat ostaa talon, sinun on selvitettävä kaikki tämä asuntolainojen hölmöily, eikä parempaa aikaa kuin nyt, jolloin asuntolainojen korot ovat ennätysmatalilla. Lue viisi asiaa, jotka sinun on selvitettävä ennen kodin etsinnön aloittamista, niin tiedät, milloin on aika alkaa puhua asuntolainanantajien kanssa.

Muista vain: Jos kaikki vaikuttaa ylivoimaiselta, taloussuunnittelija (tai rahaa ymmärtävä ystävä tai perheenjäsen) voi auttaa sinua opastamaan sinua prosessin läpi. Asunnon ostaminen on maraton, ei sprintti, eikä sinun tarvitse tehdä sitä yksin.

Vastaavia tuotteita

yksi Selvitä, kuinka paljon asuntolainaa sinulla on varaa

Ellei sinulla ole salaista käteisvarastoa kätkettynä jonnekin – tarpeeksi kuluttaaksesi parisataa tuhatta dollaria unelmiesi kotiin – sinun on lainattava rahaa ostaaksesi talon. Asuntolainan koko, jonka voit saada, määrittää sitten, mitkä kiinteistöt kuuluvat hintaluokkaasi. Ennen kuin alat tarkastella taloja vakavasti, sinun on selvitettävä, kuinka paljon asuntolainaa - ja laajemmin, kuinka paljon taloa - sinulla on varaa.

'Tulosi sanelevat lainasi kapasiteetin', sanoo Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, varallisuudenhoidon neuvonantaja Northwestern Mutualissa.

Kun yrität saada lainaa, sinun on esitettävä todiste tuloistasi. Lainanantajat tarkistavat myös luottotietosi selvittääkseen, mitä muita velkoja sinulla on – opiskelijalainat, henkilökohtaiset lainat, autolainat jne. –. He käyttävät näitä tietoja laskeakseen velka-tulo-suhteesi: rahamäärä, jonka olet velkaa suhteessa tuloihisi. Lainanantajat haluavat varmistaa, että kuukausittaiset velkasi maksut, mukaan lukien ehdottamasi asuntolainamaksut, ovat edullisia tuloihisi nähden.

'Useimmat lainat edellyttävät 43 prosentin velkasuhdetta tuloihin', sanoo Michele Hammond, asuntolainauksen neuvonantaja Chase Private Client -asiakkaan kanssa. 'Esimerkiksi jos asiakas ansaitsee 120 000 dollaria vuodessa, se vastaa 10 000 dollaria kuukaudessa bruttotuloina. Siksi asiakas, jolla on tämä skenaario, voi yleensä olla oikeutettu kuluttamaan jopa 4 300 dollaria kuukaudessa kaikkiin luottoraportissa näkyviin kuluihin – ei vain asumiseen.

Toisin sanoen tulojesi on oltava riittävän korkeat, jotta sinulla on helposti varaa asuntolainamaksuun muiden lainanmaksujen lisäksi. Laskeaksesi, kuinka paljon sinulla on varaa asuntolainaan, jaa vuosipalkkasi tai kotitalouden tulot 12:lla. Kerro tämä luku 0,43:lla. Jos sinulla on muita velkoja, vähennä ne kuukausimaksut numerosta. Tämä loppusumma on suurin kuukausittainen asuntolainamaksu, johon sinulla on varaa. Saadaksesi tarkemman erittelyn siitä, kuinka paljon asuntolainaa sinulla on varaa, on olemassa useita ilmaisia ​​​​online-asuntoluolalaskimia. NerdWallet on hieno.

Suurimman mahdollisen lainan hakeminen ei kuitenkaan ole hyvä idea. 'Hyvä nyrkkisääntö on kysyä itseltäsi: 'Kuinka paljon minun pitäisi lainata?' sen sijaan, että 'Kuinka paljon voisin lainata?' sanoo Kathy Cummings, asuntoratkaisuista ja kohtuuhintaisista asunto-ohjelmista vastaava johtaja. Amerikan pankki. 'Tämä lähestymistapa keskittyy summaan, joka sopii mukavasti budjettiisi.'

Hammond sanoo, että on useita muita tekijöitä, kuten luottopisteet ja käsirahakoko, jotka voivat määrittää, kuinka paljon asuntolainaa sinulla on varaa, mutta tulot ovat hyödyllinen lähtökohta, koska kyky maksaa laina on avainasemassa.

Kun lasket asuntolainavaihtoehtojasi, älä kuitenkaan kiinnitä huomiota vain tähän kuukausierään. Mahdollisten asunnonostajien on ymmärrettävä, että kuukausimaksu ei näytä kokonaiskuvaa, sanoo Nancy DeRusso, SVP ja valmennuspäällikkö Ayco, Goldman Sachs -yhtiö, joka tarjoaa yrityksen tukemia talousneuvontaohjelmia

DeRusso sanoo, että ihmiset keskittyvät yleensä tähän kuukausimaksun kokoon, mutta siihen liittyy enemmän, mukaan lukien sulkemiskustannukset, arviointi- ja kodin tarkastusmaksut, apuohjelmat, korjaukset ja paljon muuta. Osa näistä kuluista maksetaan etukäteen ja maksetaan ostohetkellä, mutta osa lisää kotisi omistamisen kuukausikustannuksia. Saadakseen käsityksen näistä kuluista DeRusso suosittelee keskustelemaan lainanantajasi tai kiinteistönvälittäjäsi kanssa ennakkokustannuksista ja kun olet löytänyt unelmiesi kodin, nykyisen asunnonomistajan kanssa heidän kohtaamistaan ​​kuukausittaisista tai vuosittaisista kuluista.

kaksi Tarkista luottotietosi

Tulojesi tutkimisen lisäksi lainanantajat tarkastelevat luottopisteitäsi ja luottoraporttejasi. Korkeammat luottopisteet tekevät lainanottajista houkuttelevampia lainanantajille ja voivat auttaa sinua saamaan alhaisemman koron, mutta lainanantajat mukauttavat odotuksiaan luottopisteistä taloudellisen ympäristön perusteella, Williams sanoo. Jos ajat ovat vaikeat ja monet ihmiset eivät pysty suorittamaan maksuja, lainanantajat voivat kiristää rajoituksiaan ja olla vähemmän halukkaita lainaamaan rahaa niille, joilla on huonompi tulos. he voivat hyväksyä ihmisiä, joilla on alhaisemmat luottopisteet, vapaammin, jos olosuhteet ovat hyvät.

Jos toivot ostavasi asunnon lähitulevaisuudessa ja tarvitset asuntolainan maksaaksesi sen, aloita nyt työskentely vähentääksesi velkaasi ja luottojen käyttöastettasi – kuinka paljon käytettävissä olevasta luotosta käytät tietyn kuukauden aikana – tehostaaksesi luottopisteesi.

3 Tutki lainatyyppejä

'Monet ihmiset eivät ehkä tiedä, että asuntolainatyyppejä on useita', sanoo Lauren Wybar, CFP, vanhempi taloudellinen neuvonantaja Vanguard Personal Advisor Services -palvelussa. 'Potentiaalisen asunnon ostajan tulisi ymmärtää saatavilla olevat erityyppiset lainat, niiden vaatimukset ja mahdolliset edut, joita ne tarjoavat.'

Kun sinulla on käsitys asuntolainan määrästä, johon sinulla on varaa, ala tutkia käytettävissäsi olevia asuntolainatyyppejä. 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina on yleisin asuntolaina Yhdysvalloissa, mutta sinulla on monia muita vaihtoehtoja, jos olet kiinnostunut.

Perinteiset lainat vs. epätavanomaiset lainat

kuinka löytää parhaat rintaliivit

'Perinteistä asuntolainaa tarjoaa yksityinen lainanantaja, kun taas epätavanomaiset asuntolainat, kuten FHA [Federal Housing Administration] tai VA [Veteran Affairs], ovat valtion lainoja tietyille päteville ostajille', Wybar sanoo.

Perinteiset lainat ovat avoimia suurelle väestölle, yksityisten lainanantajien tarjoamia, ja niissä on tavallinen käsiraha ja ehdot, joita useimmat ihmiset yhdistävät asuntolainaan. Epätavanomaisia ​​asuntolainoja tukevat hallituksen ohjelmat, kuten FHA tai veteraaniasioiden osasto, jotta asunnon omistus olisi helpompaa tietyille ryhmille.

'Pääsyn esteet ovat paljon alhaisemmat', Williams sanoo FHA-lainoista, jotka ovat tyypillisesti saatavilla ihmisille, joilla on alhaisemmat luottotiedot. Epätavanomaiset lainat eivät myöskään aina vaadi 20 prosentin käsirahaa, mikä tekee asunnon ostamisesta monille paljon helpompaa. Myös epätavanomaisten lainojen korot ovat usein alhaisemmat. Niissä ei kuitenkaan ole huonoja puoliaan, nimittäin tarvetta maksaa asuntolainavakuutuksista – lisää siitä alla.

Kiinteäkorkoiset asuntolainat vs. vaihtuvakorkoiset asuntolainat

Kiinteäkorkoisessa asuntolainassa lainan korko määräytyy lainan ottamisen yhteydessä ja pysyy samana lainan voimassaoloajan. (Voit muuttaa asuntolainasi korkoa jälleenrahoituksella, mutta alkuperäinen laina pysyy ennallaan.) Vaihtuvakorkoiset asuntolainat (ns. säädettäväkorkoiset asuntolainat tai ARM-lainat ), toisaalta niillä on korot, joita voidaan säätää laina-ajan aikana johdantojakson jälkeen.

Vaihtuvakorkoisissa asuntolainoissa on tyypillisesti alhaisempi korko ja pienempi kuukausierä lainan alussa, Hammond sanoo, mutta ne ovat myös pahamaineisia siitä, että lainanottajat joutuvat syvään vaikeuksiin: Eräänlainen säädettäväkorkoinen asuntolaina auttoi myöhästymään. -2000-luvun asuntokriisi. Asetetun ajan kuluttua vaihtuvakorkoisten asuntolainojen korot voivat siirtyä, nousta tai laskea suurempien taloudellisten voimien myötä. Jos korko laskee, lainanottajat säästävät rahaa, mutta jos korko nousee, lainanottajat voivat kohdata suurempia (mahdollisesti kohtuuttomia) kuukausimaksuja. Vaihtuvakorkoisten asuntolainojen korot muuttuvat tietyn aikataulun mukaan, joka voi olla vuosittain tai kuukausittain, mutta nousevatko vai laskevatko ne on arvaamaton.

Vaihtuvakorkoisia tai säädettäväkorkoisia asuntolainoja voidaan käyttää lainanottajan eduksi, mutta jokaisen, joka haluaa ottaa näistä lainoista, tulee olla varma, että he ymmärtävät mahdolliset vaikutukset. Oikein tehtynä nämä asuntolainat voivat kuitenkin auttaa lainaajia säästämään rahaa.

'Asiakkaiden, jotka valitsevat vaihtuvakorkoisen asuntolainan, tulisi ymmärtää täysin kaikki lainaan jäämiseen liittyvät riskit, kun tutustumisjakso on ohi ja korko muuttuu säädettäväksi', Hammond sanoo. 'Vaihtuvakorkoiset asuntolainat ovat tyypillisesti vaihtoehto asiakkaille, jotka aikovat muuttaa tietyn ajan sisällä, tai niille, joilla on mahdollisuus maksaa asuntolaina kokonaan pois lyhyessä ajassa.'

Kiinteäkorkoiset asuntolainat ovat varmasti johdonmukaisempia, mutta jos ne otetaan, kun korot ovat korkeat ja korot laskevat myöhemmin, lainanottajien on jälleenrahoitava – toisinaan kallis prosessi – voidakseen hyödyntää alhaisempia korkoja. Jos kuitenkin pystyt ottamaan asuntolainan alhaisella korolla, kuten COVID-19-taloudellisen kriisin aikana, saatat saada lainasi kestoajan.

10 vuoden, 15 vuoden, 20 vuoden ja 30 vuoden asuntolainat

Vaikka 30 vuoden asuntolainoista puhutaan yleisimmin, voit saada asuntolainan useilla eri aikaväleillä. Vuosien määrä määrittää, kuinka paljon aikaa sinulla on maksaa asuntolainasi pois: Rakastettu 30 vuoden asuntolaina antaa ihmisille 30 vuotta aikaa maksaa takaisin asuntolainansa korkoineen. 10 vuoden asuntolaina sen sijaan antaa ihmisille vain 10 vuotta aikaa maksaa asuntolainansa kaikki kustannukset korkoineen – mutta he ovat velattomia jo kymmenen vuoden kuluttua.

Jokaisella korotuksella on omat etunsa ja menetelmänsä koron määrittämiseen, mutta yleensä säästät rahaa lyhyemmillä lainoilla. Kuukausimaksusi ovat paljon suuremmat 15 vuoden lainalla, mutta maksat vähemmän pitkällä aikavälillä, koska maksat vähemmän korkoja – ja lakkaat maksamasta kaikkea yhdessä 15 vuoden kuluttua, kun laina on maksettu pois ja omistaa kotisi kokonaan. Lyhyemmillä lainoilla on myös yleensä alhaisemmat korot, koska lainanantajat pitävät lyhyempiä laina-aikoja vähemmän riskialttiina sijoituksina kuin pidempiä ja antavat omistajalle mahdollisuuden rakentaa asuntopääomaa nopeammin.

Kaikki on järkevää, kun muistat, että korko on lainanoton hinta: Kun lainaat rahaa pidemmäksi ajaksi, joudut maksamaan siitä ylimääräistä. Kun lainaat rahaa joltakin, eikä sitä tarvitse maksaa kokonaan takaisin 30 vuoteen, joudut maksamaan ajan ylellisyydestä – ja tuo ylimääräinen maksu on koron muodossa.

Ennen kuin etsit rahaa säästävää 10 tai 15 vuoden asuntolainaa, muista, että näillä lainoilla on suurempi kuukausierä. Pidemmillä lainoilla on alhaisemmat maksut, minkä ansiosta ihmiset voivat ostaa isompia, kauniimpia tai paremmassa asemassa olevia koteja, joista heillä on enemmän aikaa maksaa. He voivat myös säästää rahaa muihin tarkoituksiin - koulutukseen, eläkkeelle jne. - tai sijoittaa ne maksamalla silti velkansa. Lyhyemmillä lainoilla sinulla on riski saada niin suuri kuukausierä, että et pysty säästämään.

Vaikka asuntolainasi on aina mahdollista maksaa pois ennenaikaisesti, on tärkeää harkita, mikä laina-aika on paras pitkän aikavälin rahoitussuunnitelmillesi.

pitääkö muuttajille antaa tippiä

4 Selvitä käsirahasi

Käsiraha on alkuperäinen rahasumma, jonka maksat asunnostasi. Asunnon maksaminen ei tapahdu vain asuntolainalla: sinun on myös laskettava vähän rahaa etukäteen ostaaksesi kiinteistön. Perinteisesti lainanantajat pyytävät 20 prosenttia kodin kokonaiskustannuksista: Jos etsit 200 000 dollarin asuntoa, se tarkoittaa, että tarvitset vähintään 40 000 dollaria käsirahaa sekä mahdolliset sulkemiskulut ja ostoprosessin ennakkomaksut.

Riittävän rahan säästäminen tätä käsirahaa varten on yleinen este asunnon omistamiselle: Vaikka ihmisillä olisi tarpeeksi tuloja maksaakseen kuukausittaisia ​​asuntolainamaksuja, niin paljon rahaa säästäminen voi viedä vuosia. Onneksi on lainoja, jotka eivät vaadi 20 prosentin käsirahaa. Epätavanomaiset lainat, kuten FHA- tai VA-lainat, hyväksyvät pienemmät käsirahat useiden tekijöiden, mukaan lukien tulojen, perusteella. Useimmilla alueilla on myös yksityisiä ja valtion tukemia ohjelmia, jotka voivat auttaa käsitöiden, sulkemiskustannusten ja kohtuuhintaisuuden kanssa tekemään kodin omistamisesta helpompaa, Cummings sanoo.

Pienemmät käsirahat kuulostavat hyvältä, mutta yleensä ne johtavat korkeampiin kuukausimaksuihin. Takaisin tuohon 200 000 dollarin kotiin: Jos suoritat 40 000 dollarin käsirahaa, olet velkaa vain 160 000 dollaria korkoineen. Jos suoritat pienemmän käsimaksun, olet enemmän velkaa asuntolainastasi saman ajan kuluessa, joten kuukausimaksusi ovat suurempia. (On myös mahdollista, että joudut maksamaan yksityisen asuntolainavakuutuksen tai asuntolainavakuutuksen, selitetään alla.) Mitä enemmän laitat rahaa, sitä vähemmän olet velkaa: Sinulla on pienempi laina takaisin maksettavana. Pienempi käsiraha saattaa kuulostaa suloiselta, mutta ennen kuin ryhdyt siihen, mieti, miten se vaikuttaa kuukausimaksuihisi.

Jos haluat ostaa asunnon, tutki, millaista käsirahaa saatat tarvita, ja aloita säästäminen. Vaikka pystyisit maksamaan käsirahasta alle 20 prosenttia, ylimääräinen raha pankissa ei vahingoita sinua.

5 Lue lisää yksityisistä asuntolainavakuutuksista (PMI) ja asuntolainavakuutuksista

Yksityinen asuntolainavakuutus ja asuntolainavakuutus lisätään kuukausittaiseen asuntolainamaksuun. Niitä vaaditaan yleensä silloin, kun asunnon ostaja maksaa käsirahaa alle 20 prosenttia asunnon ostohinnasta ja ne suojaavat lainanantajaa, eivät asunnonomistajaa, jos asunnonomistaja ei enää pysty maksamaan asuntolainaansa.

Jos mahdollinen asunnon ostaja ei löydä rahaa 20 prosentin käsirahaan, lainanantajat voivat nähdä hänet riskialttiina lainanottajana. He voivat silti hyväksyä asuntolainan, mutta monissa tapauksissa se edellyttää, että lainanottaja maksaa asuntolainavakuutusmaksun. Yksityinen asuntolainavakuutus liittyy perinteisiin lainoihin, joiden korot vaihtelevat käsirahasumman ja luottopisteiden mukaan. Hammondin mukaan se on tyypillisesti 0,3–1,5 prosentin vuotuinen lisäkustannus asuntolainastasi, vaikka se voi vaihdella.

Useimmat epätavanomaiset lainat - erityisesti FHA-lainat - vaativat asuntolainavakuutuksen. Vaikka ehdot ja korot vaihtelevat sen mukaan, onko sinulla FHA- vai USDA-laina, asuntolainavakuutus lisää lainasi määrää ja lainasi kokonaiskustannuksia. Kuluttajien rahoitussuojavirasto.

Harkitse yksityistä asuntolainavakuutusta ja asuntolainavakuutusta pienemmän käsirahan tekemisen haittapuolena. Vaikka säästät rahaa aluksi, kuukausimaksusi ovat suuremmat kuin ne olisivat olleet 20 prosentin käsirahalla. Useimmissa tapauksissa yksityistä asuntolainavakuutusta ei enää tarvita, kun sinulla on 20 prosenttia omasta pääomasta kotonasi - kun olet maksanut noin 20 prosenttia kodin myyntihinnasta käsirahalla ja kuukausimaksulla. Jotta voit määrittää, että sinulla on 20 prosenttia omasta pääomasta, sinun on todennäköisesti jälleenrahoitava PMI-valtuutuksen poistaminen.

• Nämä ovat parhaiten palkattuja ammatteja, jotka eivät vaadi korkeakoulututkintoa
• Emme enää tienaa enemmän kuin vanhempamme – tässä on mitä voit tehdä asialle
• Kuinka luoda oikea vuokrabudjetti sinulle
• Tuntien ostosten jälkeen löysimme 10 parasta syysmekkoa jokaiseen tilaisuuteen